Hipoteca Inversa

En estas líneas reproduzco un pequeño estudio que realizamos sobre la hipoteca inversa y que se publico en el diario Expansión el pasado año 2.008.



"A día de hoy, la denominada hipoteca inversa puede ser un buen remedio para determinada tipología de clientes. Ello se debe, por un lado, a la incertidumbre sobre lo que podrá pasar con las pensiones. Y por otro lado, a que la extendida creencia de que la vivienda no bajaría nunca de precio se ha quedado en agua de borrajas. cabe definir la hipoteca inversa como un producto financiero que concede un crédito, con una renta mensual fijada, con un tiempo determinado o de forma vitalicia, a personas mayores a cambio de la garantía que es la vivienda en la que viven y son propietarios. A la vez, los propietarios continúan con la propiedad del inmueble hasta su fallecimiento. Los posibles herederos podrán optar por devolver el crédito concedido o bien vender el inmueble con lo que la propiedad pasaría a manos de la entidad financiera.

Este producto financiero se ha preparado para personas de al menos 65 años de edad o dependientes, que tengan libre de cargas la vivienda en la que viven. Es decir pagada por completo y que se encuentren en un momento determinado sin posibilidades económicas; o bien para personas con un patrimonio inmobiliario importante que no cuentan con dinero en efectivo para hacer frente a otro tipo de pagos, tal como ocurre actualmente, ya que habiendo invertido gran parte de los ahorros en inmuebles, están imposibilitados de convertirlo en efectivo para pagar los gastos cotidianos.

Para muchos expertos, la hipoteca inversa se ha convertido en una solución, en un momento en el que los inmuebles representan más del 80% del patrimonio de las familias y la pensión media que abona la Seguridad Social ronda los setecientos euros al mes. tan limitados ingresos no alcanzan para cubrir todas las necesidades de las personas mayores, especialmente los cuidados hospitalarios o clínicos propios de la edad.

Lo primero que hay que señalar sobre la hipoteca inversa es que se trata de un préstamo diferente. Permite a una persona mayor, como hemos indicado, de más de 65 años, recibir un dinero fijo de forma mensual y complementario a su pensión. El plazo de tiempo puede ser concreto o no, ya que cabe variar, temporal o vitalicio, aun interés fijo negociable con su vivienda como única garantía. Y es importante destacar que puede tratarse de la vivienda habitual o de una segunda vivienda que se encuentre arrendada por ejemplo. También es importante subrayar que a diferencia de la hipoteca normal o convencional, la reponsabilidad del titular se limita al valor de la finca hipotecada, sin que pueda alcanzar a otros bienes o bienes de posibles herederos. De esta forma, se cobra una renta cuyo importe dependerá de la tasación del inmueble, de la edad del solicitante y del cónyuge y de sus preferencias a la hora de recibir el dinero.

Esta alternativa a los planes de pensión y seguros de vida no es nueva en nuestro país. Bajo el nombre de "seguro de vivienda pensión", una persona ya jubilada, con un piso en propiedad, podía conseguir hasta hace poco una renta vitalicia. Pero la vivienda pasaba, a cambio, a ser propiedad del banco -cuando el titular fallecía- nunca de los herederos. Precisamente, esta diferencia con la actual hipoteca inversa fue uno de los motivos por los que no tuvo un gran éxito y su fracaso ha obligado a las entidades financieras a diseñar una nueva oferta donde la propiedad no tiene por qué cambiar de titularidad.

Actualmente el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su único propietario, y este patrimonio pasa a los herederos tras la defunción de su dueño. En cuanto al fin que quiera darle el titular al dinero, no hay una obligación concreta: bien puede destinarlo a pagar gastos médicos, a adaptar su vivienda o incluso a alquilar otra vivienda más cómoda para sus necesidades.

Bien es cierto, que hay un aspecto poco agradable de comentar: el primer paso que da la entidad financiera para contratar este tipo de préstamo es un cálculado aproximado de la esperanza de vida del cliente. Si vive más tiempo del estimado, seguirá recibiendo la renta mensual, pero la cobrará a través del seguro de rentas vitalicias que se contrata-siempre que el titular lo desee- al mismo tiempo que la hipoteca inversa. Fallecido el titular de la hipoteca inversa, sus herederos, una vez aprobada la herencia patrimonial, deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo. Las opciones de los herederos son varias. La primera, quedarse con la vivienda. para ello, pueden devolver, con sus propios ahorros, o mediante una nueva financiación, la cantidad que sus progenitores o familiares han cobrado hasta su fallecimiento. la segunda, venderla. Si no desean quedarse con la vivienda, lo habitual es que se venda y se abone la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa con el banco.

En la actualidad, en el aspecto fiscal, se encuentra exenta del impuestos de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone un importante ahorro fiscal, siempre y cuando el solicitante tenga más de 65 años y se trate de su vivienda habitual."