Hipoteca Inversa

En estas líneas reproduzco un pequeño estudio que realizamos sobre la hipoteca inversa y que se publico en el diario Expansión el pasado año 2.008.



"A día de hoy, la denominada hipoteca inversa puede ser un buen remedio para determinada tipología de clientes. Ello se debe, por un lado, a la incertidumbre sobre lo que podrá pasar con las pensiones. Y por otro lado, a que la extendida creencia de que la vivienda no bajaría nunca de precio se ha quedado en agua de borrajas. cabe definir la hipoteca inversa como un producto financiero que concede un crédito, con una renta mensual fijada, con un tiempo determinado o de forma vitalicia, a personas mayores a cambio de la garantía que es la vivienda en la que viven y son propietarios. A la vez, los propietarios continúan con la propiedad del inmueble hasta su fallecimiento. Los posibles herederos podrán optar por devolver el crédito concedido o bien vender el inmueble con lo que la propiedad pasaría a manos de la entidad financiera.

Este producto financiero se ha preparado para personas de al menos 65 años de edad o dependientes, que tengan libre de cargas la vivienda en la que viven. Es decir pagada por completo y que se encuentren en un momento determinado sin posibilidades económicas; o bien para personas con un patrimonio inmobiliario importante que no cuentan con dinero en efectivo para hacer frente a otro tipo de pagos, tal como ocurre actualmente, ya que habiendo invertido gran parte de los ahorros en inmuebles, están imposibilitados de convertirlo en efectivo para pagar los gastos cotidianos.

Para muchos expertos, la hipoteca inversa se ha convertido en una solución, en un momento en el que los inmuebles representan más del 80% del patrimonio de las familias y la pensión media que abona la Seguridad Social ronda los setecientos euros al mes. tan limitados ingresos no alcanzan para cubrir todas las necesidades de las personas mayores, especialmente los cuidados hospitalarios o clínicos propios de la edad.

Lo primero que hay que señalar sobre la hipoteca inversa es que se trata de un préstamo diferente. Permite a una persona mayor, como hemos indicado, de más de 65 años, recibir un dinero fijo de forma mensual y complementario a su pensión. El plazo de tiempo puede ser concreto o no, ya que cabe variar, temporal o vitalicio, aun interés fijo negociable con su vivienda como única garantía. Y es importante destacar que puede tratarse de la vivienda habitual o de una segunda vivienda que se encuentre arrendada por ejemplo. También es importante subrayar que a diferencia de la hipoteca normal o convencional, la reponsabilidad del titular se limita al valor de la finca hipotecada, sin que pueda alcanzar a otros bienes o bienes de posibles herederos. De esta forma, se cobra una renta cuyo importe dependerá de la tasación del inmueble, de la edad del solicitante y del cónyuge y de sus preferencias a la hora de recibir el dinero.

Esta alternativa a los planes de pensión y seguros de vida no es nueva en nuestro país. Bajo el nombre de "seguro de vivienda pensión", una persona ya jubilada, con un piso en propiedad, podía conseguir hasta hace poco una renta vitalicia. Pero la vivienda pasaba, a cambio, a ser propiedad del banco -cuando el titular fallecía- nunca de los herederos. Precisamente, esta diferencia con la actual hipoteca inversa fue uno de los motivos por los que no tuvo un gran éxito y su fracaso ha obligado a las entidades financieras a diseñar una nueva oferta donde la propiedad no tiene por qué cambiar de titularidad.

Actualmente el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su único propietario, y este patrimonio pasa a los herederos tras la defunción de su dueño. En cuanto al fin que quiera darle el titular al dinero, no hay una obligación concreta: bien puede destinarlo a pagar gastos médicos, a adaptar su vivienda o incluso a alquilar otra vivienda más cómoda para sus necesidades.

Bien es cierto, que hay un aspecto poco agradable de comentar: el primer paso que da la entidad financiera para contratar este tipo de préstamo es un cálculado aproximado de la esperanza de vida del cliente. Si vive más tiempo del estimado, seguirá recibiendo la renta mensual, pero la cobrará a través del seguro de rentas vitalicias que se contrata-siempre que el titular lo desee- al mismo tiempo que la hipoteca inversa. Fallecido el titular de la hipoteca inversa, sus herederos, una vez aprobada la herencia patrimonial, deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo. Las opciones de los herederos son varias. La primera, quedarse con la vivienda. para ello, pueden devolver, con sus propios ahorros, o mediante una nueva financiación, la cantidad que sus progenitores o familiares han cobrado hasta su fallecimiento. la segunda, venderla. Si no desean quedarse con la vivienda, lo habitual es que se venda y se abone la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa con el banco.

En la actualidad, en el aspecto fiscal, se encuentra exenta del impuestos de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone un importante ahorro fiscal, siempre y cuando el solicitante tenga más de 65 años y se trate de su vivienda habitual."

Cambio de uso de Local a Vivienda

Recientemente un amigo me comento que estaba estudiando la posibilidad de cambiar el uso de un local comercial que tenía para destinarlo a vivienda. Os comento brevemente los pasos que hay que realizar para proceder a tal cambio.

Lo primero de todo es acercarse al ayuntamiento correspondiente para ver la posibilidad del cambio, porque puede darse el caso que las Ordenanzas Municipales y Normas Urbanísticas vigentes prohiban el cambio o que como fue en este caso el uso predominante fuera de vivienda unifamiliar con lo que el que cambio era imposible al existir ya una vivienda. Si las Ordenanzas municipales lo aceptan, el segundo paso es solicitar licencia de cambio de uso de local comercial a vivienda, que al tratarse de una obra mayor necesitara de proyecto técnico de un arquitecto, ya que se necesita adaptar el local comercial a la vivienda y que cumpla los requisitos para su nueva utilización.

Posteriormente a ver si es posible el cambio en el Ayuntamiento tendremos que ponernos en contacto con la Comunidad de Propietarios para solicitar igualmente el cambio de uso. Aqui lo primero que debemos estudiar es si los estatutos no prohiban el cambio, como se indica en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y posteriormente necesitaremos acuerdo por unanimidad de la Comunidad de Propietarios para el cambio, a tal efecto señalamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha de 5-9-2007, de su Sección 14 en la que se indica que el cambio de destino de local comercial a vivienda supone una modificación del título constitutivo, de manera que se requiere el consentimiento por unanimidad de los propietarios y silas obras afectan a elementos comunes del inmueble se necesita el consentimiento de la Comunidad (artículos 8 y 12 de la LPH).

Una vez concedida la licencia y realizadas las obras pertienentes y con el permiso de la Comunidad solictaremos al ayuntamiento la cedula de habitabilidad y con todo ello ir al registro de la Propiedad para inscribir el cambio.

Noticias de Prensa

Se ha aprobado recientemente una proposición de Ley para reducir el tipo del IVA para los trabajos de fontanería, pintura, electricidad y carpintería, pasando así del 16% al 7%-8% a partir de Julio con la subida aprobada por el Gobierno. Este IVA se aplicara siempre y cuando estos trabajos se realicen dos años después de la construcción o rehabilitación de la vivienda.

Modificación del ITP en la Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid a modificado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), creando un nuevo tipo reducido del 2% respecto del 7% general para la adquisición de inmuebles nuevos por empresas inmobiliarias, con el condicionante que la revendan en un período no superior a tres años y todo ello con la intención de que el mercado inmobiliario se mueva.

Noticias de Prensa

La Comunidad de Madrid será la única comunidad autonóma que conserve a partir de 2.011 la desgravación generalizada por compra de casa. De este modo, los madrileños independientemente de cuáles sean sus ingresos, podrán desgravarse por la compra de su vivienda a partir de 1 de enero de 2.011, aunque sólo en el porcentaje autonómico.
En el resto de España, este incentivo fiscal se limitará a las rentas inferiores o 24.000,00 euros, con el límite establecido de 9.015,00 euros.

Ayudas al Alquiler

Despúes de haber tratado someramente la fiscalidad de los alquileres vamos a detallar las ayudas que existen tanto a nivel estatal como de Comunidad de Madrid para los arrendatarios.

La Renta básica de emancipación se trata de una subvención mensual de 210 euros mensuales durante 4 años (2.520,00 euros anuales) sean consecutivos o no, que se percibirá por meses completos a partir del mes siguiente al que se solicita y durante un plazo máximo de cuatro años y tras comprobar la administración que se ha realizado la corespondiente transferencia al propietario. Igualmente la cantidad de 120,00 euros que estarán destinados a pagar los gastos derivados de la tramitación del aval bancario, en caso de solictarlo el propietario y un préstamode 600,00 euros sin intereses para la fianza que se deberá devolver en el momento de extinguirse el contrato.

Para solicitar esta ayuda se debe de cumplir los siguiente requisitos:

- Tener una edad comprendida entre 22 y 30 años.
- Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda con carácter habitual y permanente, solo existiendo una ayuda por vivienda arrendada y en caso de haber diferentes titulares del contrato se dividiría la ayuda entre todos ellos.
- Tener unos ingresos inferiores a 22.000,00 euros brutos anuales.
- No se puede ser titular de ninguna vivienda en propiedad, salvo que su valor catastral no exceda del 60% del precio máximo de una vivienda con Protección Pública Básica en el mismo momento y en el mismo municipio que se solicita la ayuda.
-La vivienda no puede ser protegida.
-Acreditar una vida laboral de 6 meses de antigüedad o una duración en la fuente de ingresos de al menos 6 meses.

En cuanto a la ayuda de la Comunidad de Madrid hay que señalar en primer lugar que es incompatible con la Renta Básica de Emancipación, tiene una cuantía máxima del 40% de la renta anual que se pague en concepto de alquiler con un límite de 2.880,00 euros y por un plazo máximo de doce meses renovables por otros doce meses simpre y cuando continuen vigentes los requisitos que dan derecho a la ayuda, no pudiendose solicitar de nevo hasta pasados 5 años desde que se reconciera por primera vez. Una de las diferencias principales con la RBE es que se puede solicitar hasta los 35 años y se debe de tener una antigüedad en el padrón de 3 años en cualquier localidad de la Comunidad de Madrid. Por último señalar que los ingresos totales de todos los cupantes no deben de superar 2,5 veces el IPREM.

Fiscalidad en los arrendamientos

Antes de que llegue la declaración de la renta del año 2.009, estos son unos breves apuntes que hay que tener en cuenta sobre la fiscalidad de los alquileres tanto para los propietarios como para los inquilinos.

Para estos últimos, hay que señalar que se podrán acoger a la deducción por alquiler de vivienda pudiéndo desgravarse el 10,05% de las cantidades destinadas al alquiler de vivienda habitual, siempre y cuando su base imponible sea inferior al 24.020,00 euros. También hay que señalar que el límite máximo para beneficiarse de esta deducción es de 9.015,00 euros, si la base imponible es igual o inferior a 12.000,00 euros y que se irá reduciendo de forma pregresiva hasta alcanzar los 24.020,00 euros.

Esta dedución es compatible con la deducción de la Comunidad de Madrid, que ha creado una deducción en el IRPF para el alquiler de vivienda joven. Los jóvenes menores de 35 años podrán deducirse en el Impyesto sobre la renta un 20% de las cantidades destinadas al aquiler, hasta un máximo de 840,00 euros anuales tanto en tributación individual como conjunta. Esta deducción de la Comunidad de Madrid tiene las siguientes condiciones: Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro no supere la cantidadd e 25.620,00 euros en tributación individual y 36.200,00 euros en tributación conjunta. Igualmente las cantidades abonadas por el arrendamiento de la vivienda habitual debe de superar el 10 por ciento de la mencionada suma d elas bases generales. Y por último para la aplicación de la deducción, se deberá aceditar el depósito de la fianza corespondiente al alquiler en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, formalzado por el arrendador. A tales efectos, el contribuyente deberá obtener una copia del resguardo del depósito de la fianza.

En cuanto a los arrendadores con carácter general se podrán reducir el 50% de las cantidades percibidas una vez eliminados los gastos de la vivienda. Si el arrendatario (inquilino) tiene entre 18 y 35 años podrá deducirse el 100% de las rentas obtenidas, siempre que estos cuenten con unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período superiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), establecido en 7.381,33 euros por unidad familiar para el 2.009. por último el arrendatario deberá de firmar al arrendador un comunicado donde junto a los datos catastrales de la vivienda y sus datos personales (nombre, apeliidos, DNI, etc) se acredite que tiene menos de 35 años.

Gastos de la vivienda.-

Antes haciamos referencia a que se podían deducir los gastos de la vivienda antes de aplicar las reducciones, pues bien, los gastos que se consideran deducibles son los intereses por créditos por la compra de la vivienda, los impyestos que graven la vivienda o sobre sus rendimientos, cantidades destinadas a servicios como agua, luz, etc, los gastos de conservación y reparación, que no mejora de la misma y los contratos de seguro.

Noticias de prensa

Una pareja española necesita una media de 21 años para poder pagar una casa de 70 metros cuadrados valorada en 149.660 euros, según facilisimo.com con datos del INE. El cálculo se ha realizdo tomando como rferencia el Euríbor de diciembre de 2.009 (1,242%) y aplicando un diferencial del 0,75%.

El porque de pertenecer a un colegio profesional

En los días actuales, para ser un intermediario inmobiliario no hace falta pertenecer a ningún colegio profesional, ni estar dado de alta en ningún registro, ni cumplir unas normas deontológicas, ni mucho menos tener un seguro de responsabilidad civil que cubras los posibles errores en el ejercicio de nuestra profesión.

Todas estas condiciones o requisitos si son necesarios para pertenecer al Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), ya que contamos con un registro público donde todas las personas que se interesen pueden saber si fulanito o menganito son colegiados, nos obligamos a cumplir unas normas deontológicas y contamos con un seguro de responsabilidad civil 750.000,00€.

Esperemos que todo esto vaya cambiando y tanto el Gobierno central como la Comunidad de Madrid creen al menos un registro público de agencias inmobiliarias para que el consumidor sepa al menos que quien esta intermediando en la venta o compra de su vivienda es un profesional.

Presentación

Nuestra agencia inmobiliaria abrió las puertas un día muy señalado en el calendario de Colmenar Viejo, un 2 de Febrero, día de la Vaquilla de un lejano ya, año 1.998. Desde entonces y hasta la actualidad hemos intentado satisfacer las necesidades de nuestros clientes tanto compradores como vendedores una veces con éxito otras suponemos que con no tanta satisfacción, pero siempre desde nuestra profesionalidad, seriedad y honradez hacia todos nuestros clientes.

Esperamos seguir con nuestra labor durante al menos otros tantos años más.

Muchas gracias a todos los que habéis hecho posible este trabajo.