10 preguntas sobre el cetrtificado energético

1. ¿La certificación energética es obligatoria para todo tipo de inmuebles?

 

Sí, aunque existen algunas excepciones:

- Edificios y monumentos protegidos por su valor arquitectónico o histórico, o que formen parte de un entorno declarado protegido.

- Edificios de culto o religiosos.

- Construcciones provisionales con un plazo de utilización inferior a dos años.

- Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.

- Edificios o unidades de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.

- Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.

- Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

 

2. ¿Cómo puedo solicitar el certificado de eficiencia energética?

 

Lo puedes solicitar eligiendo a técnicos que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante. En la actualidad, estos técnicos competentes son arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos, estos dos últimos si están habilitados para la redacción de proyectos o dirección y ejecución de obras de edificación, o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas habilitados.

 

3. ¿Cuánto costará?

 

El precio dependerá del tipo de vivienda y de su superficie, pero si tomamos como referencia una vivienda tipo (piso de unos 90 m2) los presupuestos orientativos que se mueven actualmente en el mercado son entre los 220 y 260 euros de media.

Lo que te recomendamos es que no ahorres en la certificación de tu vivienda, ya que si obtienes un certificado de baja calidad, tu inmueble estará mal valorado energéticamente, no tendrás una buena recomendación en el mercado, ni sabrás realmente qué mejoras necesitas para que tu inmueble sea más rentable a nivel energético.

 

4. ¿Cuánto tarda en emitirse el certificado?

 

Los plazos para la entrega del certificado de eficiencia energética varían en función de las siguientes variables:

- Inspección del inmueble objeto de certificar: 1-2 días.

- Tiempo de elaboración del certificado de eficiencia energética por parte del técnico profesional, con su posterior asignación de la calificación en la etiqueta energética, sus consejos de mejora, estudio económico y plazo de amortización: 4-7 días aproximadamente.

 

5. Una vez iniciado el trámite de la certificación, ¿puedo publicitar mi inmueble en venta o alquiler sin miedo a sanciones?

 

No, para publicitar el inmueble en venta o alquiler sin miedo a sanciones se tiene que cumplir la normativa y tener el certificado energético antes de publicitarse.

 

6. ¿A qué sanciones me expongo si no certifico mi vivienda en venta o alquiler?

 

La normativa establece que la responsabilidad legal por la tenencia o no de la certificación será del propietario o el promotor de la vivienda y las sanciones -incorporadas por el PP en las enmiendas al proyecto de Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas- podrían ir de los 300 a los 6.000 euros. Para más información sobre la tipificación de sanciones te recomendamos el artículo: ¿Qué ocurre si no tengo el certificado de eficiencia energética a partir del 1 de junio?

El profesional inmobiliario también se expone a estas sanciones y debería advertir a su propietario de, no sólo la obligación de tener el certificado energético a partir del 1 de junio, sino también de  la obligación de incluir la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta o el alquiler del edificio en virtud del artículo 12 del Real Decreto 235/2013.

 

7. Si mi vivienda en venta o alquiler tiene una calificación energética baja, ¿me obligarán a hacer reformas?

 

Aunque el resultado del certificado sea la calificación más baja, no hay obligación de realizar reformas en el inmueble. El técnico competente podrá acompañar en el certificado unas recomendaciones de mejora, con un estudio económico de las mismas y un plazo de amortización, pero el propietario no está obligado a realizar dichas mejoras en el inmueble.

 

8. Mi piso ya está alquilado. ¿Tengo que certificar la vivienda ahora o cuando tenga que renovar el contrato de arrendamiento o lo ponga a la venta?

 

Si ya tienes el piso alquilado, no es necesario certificarlo hasta que no sea objeto de un nuevo contrato de arrendamiento o compraventa, aunque debes conocer que a partir del 1 de junio, el inquilino te lo puede solicitar.

 

 

9. Si ya he vendido mi piso, pero no se escriturará hasta pasado el 1 de junio, ¿estoy obligado a certificarlo?

El notario te pedirá, o por lo menos debería pedirte, el certificado energético a la firma de la escritura, así como el nuevo propietario también puede pedírtelo a partir del día 1 de junio.

 

10. Si se trata de un edificio de viviendas, ¿el certificado debe ser individual para cada piso o colectivo?

La certificación es por piso, aunque si se decide hacer una certificación completa del edificio será mucho más económica para cada propietario.

Certificado energético

 

Desde el pasado día 1 de junio es necesario tener un certificado energético siempre que se quiera poner en venta o en alquiler un inmueble. En estas entradas vamos a ir señalando los puntos fundamentales de la nueva necesidad/obligación.

 

Empezamos por una cuestión que me están preguntando muchos clientes, quien es el obligado a obtener el certificado:

 

 

"Eldía 1 de Junio de 2.013 ha entrado en vigor  la normativa por la que se obliga a los propietarios que quieran vender o alquilar su vivienda a contar con el certificado energético. una de las dudas más frecuentes es saber en quién recae la responsabilidad de publicitar una vivienda sin la etiqueta energética. los expertos dejan claro que la responsabilidad es del propietario de la vivienda y no de la inmobiliaria, que no obstante es recomendable que avise a su cliente.

 

El real decreto por el que se aprueba el certificado energético señala que la obligación de contar con este certificado corresponde a los promotores (en caso de obra nueva) y a los propietarios de viviendas en caso de viviendas usadas. también especifica que es su obligación presentar el certificado energético al órgano correspondiente de la comunidad autónoma para el registro de las certificaciones, algo que de momento no es posible en todas las comunidades autónomas porque aún no tienen los servicios administrativos adecuados en cuanto al anuncio de la venta o alquiler de una vivienda, es también el propietario el que responde de la falta de la etiqueta energética, así como de la exhibición de etiquetas que se refieran a una certificación energética de un edificio que no cumpla con los requisitos o que puedan inducir a error o confusión. los abogados y expertos consultados de baker & mckenzie y sociedad de tasación señalan que aquellos propietarios que incurran en esta irresponsabilidad, serán los objetivos de hipotéticas sanciones, algo que en otros países europeos apenas ha ocurrido en los primeros meses de su entrada en vigor. también hay que recordar que los notarios no tendrán “poder” de parar las operaciones de compraventa en el caso de no disponer del certificado energético, aunque sí podrá informar a ambas partes de su ausencia.

 

Por consiguiente, tanto las inmobiliarias como los portales inmobiliarios están exentos de responsabilidad en caso de que el propietario de la vivienda cuente con una etiqueta energética que lleve a error o confusión o que directamente publicite la casa sin hacer mención a la calificación energética obtenida o sin la etiqueta energética.

 

Los abogados consultados señalan que la única “responsabilidad” de las inmobiliarias o portales inmobiliarios consistirá en informar al propietario  de su obligación de cumplir con el real decreto y de incorporar la etiqueta energética en su anuncio. “no es lógico ni razonable que inmobiliarias y portales asuman la responsabilidad de verificar que la “etiqueta de eficiencia energética” incorporada a un anuncio de venta o alquiler cumple los requisitos del real decreto y, en caso negativo, impidan la publicación de dicho anuncio”

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se va a producir una reforma en la Ley de Arrendamientos urbanos, os copio un cuadro comparativo con las modificaciones más importantes.

De todas maneras, como alguna vez he comentado, mientras no exista un cambio y una fuerte inversión en Justicia poco va a cambiar, no puedes entrar en un Juzgado donde se amontonan cientos de procedimientos y donde no se cuentan con los recursos necesarios ni humanos ni técnicos para sacar adelante el trabajo.


"El congreso de los diputados ha dado luz verde a la ley de fomento del alquiler cuyo objetivo es flexibilizar el mercado del alquiler. entre los cambios destacan el refuerzo de la libertad de pactos entre las partes, la exclusión de la ley de arrendamientos urbanos (lau) de los alquileres turísticos o la actualización de la renta que se podrá hacer en función de índices distintos del ipc. la firma alquiler seguro estima que esta ley “ni flexibilizará el mercado del alquiler ni dará prioridad a la voluntad de las partes para pactar”

con esta nueva ley se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato
se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación
el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta
La reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito
Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato"

Permiso de residencia a cambio de compraventa de vivienda

Desde hace unos meses, octubre de 2.012, más menos, se viene hablando sobre la posibilidad de que el Gobierno otorgue permiso de residencia a personas extranjeras que compren una vivienda en España.

 

Primero se hablo de que para compras de viviendas superiores a 160.000,00 euros se concedería el permiso de residencia, mientras que en las últimas fechas se habla de una cantidad considerablemente superior, sobre 500.000,00 euros, de esta manera en el día de ayer  "El secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, Fernando Jiménez Latorre, ha confirmado que el Gobierno estudia conceder el permiso de residencia tanto a los extranjeros que inviertan en España como a los que adquieran una vivienda habitual.

La medida, que irá dentro de la Ley de Emprendedores que el Gobierno quiere aprobar de forma "inminente", aún no se ha concretado ni se ha establecido una cantidad mínima. Latorre ha añadido que no puede concretar si la ley se aprobará “esta semana o la siguiente, pero irá rápido".

 

Se habla de que esta medida puede favorecer la llegada masiva de ciudadanos de origen chino y ruso, ciudadanos que por una u otra circunstancia quieren invertir en territorio español, contando con liquidez, escogiendo los ciudadanos rusos las viviendas situadas en el litoral mediterráneo, sobre todo, mientras que los ciudadanos chinos estarían eligiendo Madrid y Barcelona, principalmente.

 

Os seguiremos informando sobre estas novedades, ya que de hecho estamos intentando abrir una línea de trabajo en este sentido. 

Volvemos a ponernos en marcha

Después de un largo período sin publicar, empezamos de nuevo a comentar diferentes noticias con el fin de manteneros al corriente de las diferentes novedades existentes en el mundo inmobiliario.

Empezamos con unas estadísticas sobre la evolución del mercado inmobiliario, extraído del portal idealista.

la venta de viviendas cayó un 21,5% en el primer trimestre hasta mínimos de la serie (gráficos)

 

los resultados de la estadística sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario muestran que en el primer trimestre de 2013 se vendieron en España 54.512 viviendas, lo que representa una caída del 21,5% frente al primer trimestre de 2012, según los datos del ministerio de fomento que publica las cifras del colegio del notariado y recoge las cifras con precisión en el tiempo. la caída llega tras el fin de las ayudas fiscales a la compra de vivienda y supone el dato  más bajo desde 2004, momento en el que arrancan las estadísticas del ministerio

En los últimos doce meses, periodo abril 2012-marzo 2013, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 348.715, lo que supone un incremento del 1,3% frente a los 12 meses anteriores

En relación a la distribución territorial de las transacciones, todas las comunidades autónomas registran caídas interanuales a excepción de Murcia, con un incremento en las ventas del 10,3%. Destacan entre los mayores descensos, Navarra (-49,5%), Castilla y León (-40,9%), País Vasco (-40,4%) y Asturias (-38,3%). Por provincias, cuatro registran incrementos interanuales, Alicante (10,5%), murcia (10,3%), Almería (7,9%) y Tarragona (6,6%). Entre las que presentan variaciones negativas destacan Ávila, con descensos del 51,2%; Navarra (-49,5%); Soria (-48,5%); Salamanca (-45,6%) y Álava (-45,3%)
En lo que respecta a los últimos 12 meses, diez comunidades registran crecimientos, en especial La Rioja, 12,7%; Aragón, 11,7% y Murcia y Comunidad Valenciana, con un 10,8%. Por su parte, ocho comunidades o ciudades autónomas, registran caídas, destacando Navarra (-21,5%) y Cantabria (-14,5%). Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas son Madrid (3.350), Barcelona (1.635), Sevilla (1.219), Valencia (827) y Zaragoza (819). Destacan, por crecimiento entre las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, Torrevieja (14,6%), Alicante (14,1%), Alcobendas (13,8%), Marbella (11,8%), Sevilla (10,9%) y Cuenca 9,7%). En cuanto a las mayores caídas, destacan Getafe (-72,8%), Jaén (-71,9%), Huesca (-63,3%), Pamplona (-63,1%), Zamora (-57,4%) y Badajoz (-56,1%)
tipos de vivienda
En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el primer trimestre de 2013 ascendieron a 51.538, lo que representa un 94,5% del total. Por su parte, las transacciones de vivienda protegida ascendieron en dicho periodo a 2.974, un 5,5% del total
En cuanto a la tipología, la vivienda nueva ascendió a 9.414 transacciones, lo que representa un 17,3% del total. Por su parte la vivienda de segunda mano con 45.098 supone el 82,7%.
compras de EXTRANJEROS RESIDENTES
En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan crecimiento interanual por séptimo trimestre consecutivo, en concreto un 5,0% frente al primer trimestre de 2012, con 8.457 compraventas. Destaca que el porcentaje del total de compraventas realizado por extranjeros residentes asciende al 15,5%, el más alto de la serie histórica
Por provincias, las que registran mayor número de compraventas por extranjeros residentes, corresponden a Alicante (2.485), Málaga (992), Tenerife (771), Barcelona (652) y Almería (471). Por su parte, las transacciones realizadas por extranjeros no residentes ascendieron a 792, lo que supone un incremento del 40% frente a igual periodo del año anterior
 

El problema de la financiación

Leo preocupado en el periódico El Mundo, dejo el enlace puesto para el que quiera ampliar la noticia, el problema existente con la financiación para acceder a una hipoteca. Es obvio que la vivienda baja de precio, basta con ver las últimas noticias donde se señala, por ejemplo por el INE, una bajada de un 6,8% en el segundo trimestre, siendo en Madrid la bajada de un 7,1%, por lo tanto porque se continua sin activar el mercado. ¿Siguen estando alto los precios? por supuesto que en muchos casos si, el propietario sigue reacio a establecer unos precios reales a su vivienda, pero que ocurre con los que si tiene un precio " de venta" La ADICAE, asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, ha elebarado un estudio en 11 ciudades españolas donde se señala que hay diferencias de hasta 10.000,00€ en viviendas similares e incluso en el mismo edificio.

¿Quien vende más barato el particular o el banco? aunque parece extraño es el banco el que vende más caro, dejando que la financiación sea el punto clave de la operación, de forma que para sus viviendas (las que se han adjudicadom por embargos y desahucios) existe una financiación del 100%, mientras que para otras operaciones la financiación se desinfla hasta un 70 ó 75% dificultando al máximo la oeración.

Pero que ocurrira si un banco X da el 100% del precio de una vivienda y en 3 años el cliente no puede pagar? Esta claro que el problema actual se resuelve, el piso deja de estar en el balance y este se mejora, pero y ¿el balance de dentro de 3 ó 5 años, volveremos a una situación como la de 2.008 ó 2.009?

Veremos como evoluciona el mercado......

La banca se adjudica más de 75.000 viviendas

Pasados unos breves días de vacaciones retomamos la tarea con noticias cuanto menos inquietantes sobre nuestra profesión y actividad.

Leo que la banca y cajas de ahorros se han quedado en lo que va de año con más de 75.000 viviendas con un valor aproximado de 11.500 millones de euros, no siendo todas ejecuciones sino también habiéndo aceptado diferentes operaciones de daciones en pago. Fuera de estas adjudicaciones se encuentran inmuebles como solares y promociones enteras que la banca tiene en balance con origen en créditos a empresas inmobiliarias.

Sin embargo un dato alentador es que solamente entre BBVA, La caixa y Bankia han refinanciado más de 250.000 préstamos hipotecarios con tal de no empeorar sus balances.

Un dato curioso es que la mora de las familias españolas con la banca alcanza un 3%, mientars que la mora de las empresas inmobiliarias asciende un casi 15%.

Por último, un dato poco favorable y que refleja la situación del mercado. En Abril de 2.004 se vendieron unas 178.000 viviendas, 4 años despúes en 2.008 se vendieron 145.000 viviendas, mientras que 7 años despúes, a fecha de julio de 2.011 llevamos vendidas únicamente 67.000 viviendas.